【不動産投資こそFIREへの近道】失敗しない物件選びのコツ [田杉山脈★]
1: 田杉山脈 ★ 2021/08/01(日) 00:02:04.34 CAP_USER.net
株式投資よりアパート1棟経営がFIRE(経済的自立と早期退職)への近道! 不動産投資を始めて5年、アパート7棟を保有、資産7億5000万円を築いた。目標は、40歳までに資産100億円を築くこと。経済が疲弊した地元を自分の力で再生するための資金作りだ。現在、年間家賃収入7000万円、年間キャッシュフロー(手元に残る…)2000万円を得ている『元証券ウーマンが不動産投資で7億円』の著者が、知識…から不動産投資で安定的に資産を増やせる方法を…指南する。 不動産会社と金融機関には資料の充実度でアピール 私が1棟目を買う前、物件探しのために不動産会社を訪ね歩いていたときのことです。 いろいろなタイプの不動産会社の担当者と話しているなかで、気がついたことがありました。 それは、「不動産投資に対する自分の本気度を担当者に伝えなければいけない」ということです。 でも、「私は本気です! 頑張りますからよろしくお願いします!!」などと漠然とした熱意を伝えても説得力に欠けます。 優良物件を紹介してもらうためには、パッと見て本気度が伝わる「書類」を持参すると一気に説得力が増します。 私の場合、区分(1部屋)買いではなく1棟買いをする理由、希望エリア・…帯・利回り、どれくらいのキャッシュフローを得たいかといった条件を「物件要望書」に…て渡します。 そうすると、的外れな売れ残り物件を回されることも少なくなります。 一方、金融機関に融資の相談をするときは、「事業計画書」が必要です。 そこで、不動産会社への「物件要望書」と金融機関への「事業計画書」の書き方について、ざっと説明することにしましょう。 不動産会社への「物件要望書」には、図版上の項目を入れます。金融機関への「事業計画書」には、購入予定の物件概要に加えて、図版下の項目を入れます。 書類作成は、必要項目を入力するだけで自動的に作成できる…が便利です。 クラウド会計ソフトでも簡単に作成できるので、事務作業が苦手な人はそうしたツールを活用するといいでしょう。 私は無料…「アパート一棟買いLite」を使用しています。 物件要望書や事業計画書は、不動産会社や金融機関の説得材料になるのはもちろんですが、そもそも不動産投資を成功させるために欠かせない具体的なシミュレーションになります。 特に初心者の場合、固定資産税や保険料などの諸経費が、頭からスッポリ抜け落ちているケースが少なくありません。 また、不動産会社が作成する収支シミュレーションは、いい加減なケースが少なくありません。 なかには、「30年間100%満室」を前提とした、非現実的な利回りでシミュレーションをするケースさえあります。 不動産会社は営業目的で甘い見積もりを作成することも考えられますから、買ったあとで「こんなはずじゃなかった!」なんてことにならないためには、しっかりと自分自身でシミュレーションをしておくことが肝心です。 https://news.yahoo.co.jp/a…icles/3c998941829b1cf76f32080cb83b64d4423dc6ab
86: 名刺は切らしておりまして 2021/08/01(日) 06:55:26.60 d7Lb5csM.net
>>1 良い部分しか書いてないけど 7億円の資産に対して7億円の35年ローンを組んでいるからな リスクが高すぎて普通の人は手を出すべきじゃないぞ
126: 名刺は切らしておりまして 2021/08/01(日) 10:36:40.05 Tei3/p/k.net
>>1 7棟物件があるのは良いが改修費やら、税金やら、いろんな経費で、ファイヤどころぢゃ 無い。管理会社に丸投げでもしない限り、不労所得で暮らせんゾ。 で、ファイヤ後は何するんですかね?
129: 名刺は切らしておりまして 2021/08/01(日) 10:43:07.22 VvX3jpGT.net
>>1 必死だな 地獄への道へウェルカムw
5: 名刺は切らしておりまして 2021/08/01(日) 00:15:17.15 1SAUOpAz.net
儲かるんならお前がやれ理論
13: 名刺は切らしておりまして 2021/08/01(日) 00:32:02.17 HoTiCFgm.net
REITのETF買え。 終了
20: 名刺は切らしておりまして 2021/08/01(日) 00:46:33.57 Sld6m6J4.net
8年前くらいに流行ったけど、もうそいつら売りぬいてるだろw
23: 名刺は切らしておりまして 2021/08/01(日) 00:52:36.21 +kUlW+pv.net
試し腹=日本伝統の近親相姦風習
28: 名刺は切らしておりまして 2021/08/01(日) 01:00:23.21 gojRAWq5.net
不動産投資はありだと思います それはあくまでもFIREへの過程で総資産額が多くなってきた段階で株だけだと暴落が怖くなるので 分散投資に移行せざる負えないので分散の一部に組み入れるものであって 初期から不動産というのは金額的にも目利き的にもおすすめは出来ないんじゃないかな良い物件選ぶってそんなに簡単なことじゃ無いよ
29: 名刺は切らしておりまして 2021/08/01(日) 01:04:32.80 PxDuQvTm.net
そもそも不動産が好きじゃないと向かない 知識もそうだけど失敗を経験値にするくらいの余裕が無いと 分散投資を考えるなら先物や海外に分散すれば良いわけだし
30: 名刺は切らしておりまして 2021/08/01(日) 01:13:57.31 gojRAWq5.net
>>29 海外に分散というのは株ということだと思うので分散にはならない 先物って何のこと言っているのかわからんけど商品先物は当然組み込むが配当が無いので組み込むけどイマイチ 債権も当然買うが利回り今悪い リートはあんまり好きじゃないし となると不動産は安定して利回り取れるから結構いいのよ
31: 名刺は切らしておりまして 2021/08/01(日) 01:14:30.58 Pp9Ts84U.net
親のアパートあるけど子供3人で相続するの考えたら憂鬱 俺だけに譲るって遺言書かせたい
32: 名刺は切らしておりまして 2021/08/01(日) 01:14:41.20 bsPwCJXr.net
こんな提灯記事書かないといけないほど投資用不動産売れてないんだね
36: 名刺は切らしておりまして 2021/08/01(日) 01:26:43.12 c434t2NW.net
家族多かったら買うしかないけど、DINKSとか単身なら マンション代で三菱銀行やら三井物産やらの株買って 配当金分で少し良い物件借りた方がマシ
37: 名刺は切らしておりまして 2021/08/01(日) 01:28:19.62 U/MsOvkL.net
休日も、電話がかかってきたりしてめんどくさいぞリアル物件は 入居者の騒音どうにかしてとか、頭のおかしい入居者には至れた日には おおしまてるするかもしれんし、でも面倒なことが好きな人にはいいかもね
39: 名刺は切らしておりまして 2021/08/01(日) 01:29:43.77 Cxl5HIco.net
それFIREじゃなくて不動産経営が仕事なのでは?
50: 名刺は切らしておりまして 2021/08/01(日) 02:23:10.01 zzrd4pmw.net
新たな詐欺キーワードキャンペーンだな 出処は新自由主義を燻らせたい勢力とか…?
52: 名刺は切らしておりまして 2021/08/01(日) 02:31:19.03 QJ6cmT9N.net
うちの爺ちゃんが商品と不動産にだけは手を出すな言うとった
56: 名刺は切らしておりまして 2021/08/01(日) 02:43:36.40 k/sy55F8.net
不動産の管理という仕事についただけじゃん
60: 名刺は切らしておりまして 2021/08/01(日) 04:51:29.62 /FbjShzy.net
いまさら遅い、10年前がラストチャンスだった。今でも十分高いのにこれからさらに 資産バブルが始まって新規参入するのは無理筋、素人が不動産で良い思いできる時代はもう来ない 結局、資産運用は株が王道
63: 名刺は切らしておりまして 2021/08/01(日) 05:00:09.17 5wHrygRX.net
怖いならリートでええ 一番のメリットのレバ使えんから俺ならインフラいくけど
64: 名刺は切らしておりまして 2021/08/01(日) 05:01:48.77 DqwReAjf.net
人口減の日本では不動産凍死じゃないのかよ
69: 名刺は切らしておりまして 2021/08/01(日) 05:26:01.49 AZVZUnho.net
不動産現物でなくREITを買った方が良いだろ
76: 名刺は切らしておりまして 2021/08/01(日) 06:23:06.24 0ElmO8FR.net
これにはREITは入るのか
90: 名刺は切らしておりまして 2021/08/01(日) 07:53:15.62 m1750906.net
ババ抜きゲーム?
91: 名刺は切らしておりまして 2021/08/01(日) 08:07:45.48 +72EMLyl.net
本当に儲かる話なら他人に教えません
104: 名刺は切らしておりまして 2021/08/01(日) 09:13:54.77 3/ABn6me.net
投資ってかもはや事業だろ
105: 名刺は切らしておりまして 2021/08/01(日) 09:14:19.70 tWiR/pZj.net
仕入れより処分方法考えておかないと経費垂れ流しのババになるし素人が手を出すにはハードル高い
107: 名刺は切らしておりまして 2021/08/01(日) 09:31:57.06 u2VB2Frj.net
不動産はいいぞ ただし立地が重要 日本国内だと都心限定 海外なら選択肢がぐっと広がる 特に北米物件とか笑いが止まらない コロナの影響なんて皆無だよ
110: 名刺は切らしておりまして 2021/08/01(日) 09:45:12.68 RhDQxxUL.net
最近FIRE詐欺の宣伝が酷すぎんよ 成功するのは五輪メダル取るより難しい 結局さえない仕事の継続と微々たる貯金で結婚しない これが早期リタイアの近道
111: 名刺は切らしておりまして 2021/08/01(日) 09:51:03.02 1EGQ6HHn.net
レバレッジをかけまくって、バランスシートの大きさだけを誇っても・・・ アパート7棟で7億円 → 1棟わずか1億円 資産7億5千万円で7千万円の家賃収入 → 利回り9%(以上) こういうボロアパートは、表面利回りはすごく高いんだけど、 メンテナンスに費用も手間もかかるし、 建て直しても家賃を上げられないような立地だから、 しばらくすると詰むのがオチ。
118: 名刺は切らしておりまして 2021/08/01(日) 10:13:17.58 C4EXHy/p.net
不動産投資営業の電話しつこすぎてうぜえ
121: 名刺は切らしておりまして 2021/08/01(日) 10:26:55.56 HaxWJ9YM.net
首都圏3県の仲が悪い分、その国立大学に行くのはリスクがある
130: 名刺は切らしておりまして 2021/08/01(日) 10:50:07.11 si5dMcC9.net
メインバンクの紹介で 県庁所在地の駅チカに200坪の土地を買ったけど 銀行と付き合いが無いとこういう優良物件紹介してもらえないからね ネットに出てくるような物件はババ抜きのババだからな
131: 名刺は切らしておりまして 2021/08/01(日) 10:51:26.38 NKSsL+Mt.net
単に不動産の管理が仕事になるだけじゃないの?ソレって仕事から開放されてんのかね。
133: 名刺は切らしておりまして 2021/08/01(日) 10:56:10.72 rr1lbbrm.net
つ かぼちゃの馬車 それ以前に素人が不動産に手を出しても 不動産屋に丸め込まれるのが多数だろうなぁ
134: 名刺は切らしておりまして 2021/08/01(日) 10:59:24.29 2qxRffOw.net
千葉はメーカー立地でも神奈川埼玉より劣るからな 理系ですら、千葉は横国埼玉より出口は厳しい
引用元: http://anago.2ch.sc/test/read.cgi/bizplus/1627743724/
