【不動産】「年収を基準にして家を買うと必ず失敗する」不動産のプロが警鐘

1: 海江田三郎 ★ 2016/04/23(土) 14:04:24.65 CAP_USER.net
http://nikkan-spa.jp/1083213 「住まい探しを始める際、『私の年収でいくらのマンションが買えますか?』と不動産業者に相談する人は、 将来の家計が破綻してしまう典型的なタイプです」と指摘するのは、 『不動産業界の人だけが知っている新築マンションは買わないほうがいいワケ』が大きな反響を呼んでいる 不動産コンサルタントの城戸輝哉氏。 「初めての住まい購入は誰でも気負ってしまいます。そして、どうせ買うなら、多少の無理をしてでも自分が買える範囲で一番、 条件のいい物件を手に入れておくのが将来のリスクヘッジにもなるだろうと考えがちなのですが、そこには大きな落とし穴があります」 信用度の高い企業に勤めるサラリーマンなら、住宅ローンを利用して年収の7〜8倍の物件まで買うことができるが 限度額いっぱいまで借りて家を買うのはあまりに危険だと城戸氏は警鐘を鳴らす。 「不動産業者に相談すると、『新築や築年数の浅いマンションならこれからも価値が残るし、 いざというとき売ったり貸したりしやすいから心配ありませんよ』と聞かされます。 だから、ほとんどの人が新築ならギリギリまで予算を上げても大丈夫と考えてしまうのですが、 このパターンでみんな貧乏になってしまいます」 なぜ貧乏になるのか。絶対に意識しなければいけないのは「将来的な資産価値」だという。 「実は、新築マンションだからこそ無理して買ってはいけないのです。新築マンションの場合は 購入後の価値の目減りが激しく、10年、20年経過すると、購入時の6割から半値でしか売れなくなってしまいます。 実質的な資産価値を大きく上回る額のローンを組んでしまっているわけですから、 転職や失業などで家計が苦しくなっても売り抜けることが難しく、最終的には支払いが滞り、競売にかけられてしまいます。 今の日本で資産価値の目減りがなく…が長期的に安定するのは、立地の良いエリアに建つ中古マンションだけです」 では、予算の設定の目安はどうするべきなのか。「わかりやすい“目安”に流されてはいけません」と城戸氏は注意を促す。 「『ローンは年収の5倍まで』とか、『ローン返済は年収の35%以内に収めれば大丈夫』という目安を挙げる人もいますが、 安易に鵜呑みにするのは危険です。そもそも、年収1500万円の人と年収300万円の人では同じ返済比率でも家計の 負担の重さが全然違います。お子様が一人と二人の場合でも違いますし、返済期間や、手持ちの現金に バッファを残してあるかによっても状況は大きく変わってきます。個々のライフスタイルが反映されない基準には意味がないどころか、 却って間違った判断の引き金にもなります」 それよりも、まずやるべきはライフプランと資金計画のシミュレーションとのこと。 「特にお子様が産まれて育つ時期や、新しい仕事に取り組むタイミングなど、人生のステージが変化する可能性を見据えたうえで、 常に余裕のある状態で支払うことができるキャッシュフローのシミュレーションが必要です。その際、忘れてはいけないのが、 賃貸と購入、それぞれのケースを比較する場合には、『ローンの返済額+維持費(管理費や修繕積立金、税金や何かあった 場合の修繕費など)と家賃』でシミュレーションすることです。ローン返済額と家賃だけで比較をしてしまうと、リスクがイコールになりません」 「年収を基準にして何が買えるか」というではなく、「どんな暮らしがしたいか」に住まい を道具として組み込むという発想。そこを出発点にすれば、年収の多寡にかかわらず、自分らしい豊かな暮らしにたどり着けるだろう。

79: 名刺は切らしておりまして 2016/04/23(土) 15:31:08.64 449YKrU9.net
>>1 でどうするってか?

2: 名刺は切らしておりまして 2016/04/23(土) 14:09:45.69 mc8t5kpT.net
地震に対する備えも 近所に在日がいた場合にも、、、危険

5: 名刺は切らしておりまして 2016/04/23(土) 14:12:36.43 eHJopei7.net
マンションは被災したら簡単に補修できないし、建て替えはもっと難しい。 家賃を払うならマンション買えって悪質だろ。 リスクテイクの問題を隠すなよ。

21: 名刺は切らしておりまして 2016/04/23(土) 14:29:12.33 39n7hhu7.net
近所の銀行員がそうだったなあ。 20歳台で戸建て買っちまって、その後リストラされて転居した。

25: 名刺は切らしておりまして 2016/04/23(土) 14:32:09.09 7Fyo8IgM.net
マンションが古くなると管理費もどんどん増えていく そりゃ逃げ出したくなるレベル

26: 名刺は切らしておりまして 2016/04/23(土) 14:32:21.63 vgqV9OK2.net
羽鳥アナが独立する前の安住アナが 程度のいい中古マンションを探してるって言ってたのを今なぜなのか理解した

30: 名刺は切らしておりまして 2016/04/23(土) 14:37:33.20 n6C5WQBI.net
「家は人生への投資だ」を曲解して家が投資材料だと勘違してる奴が多いよね ただの負債なのに

31: 名刺は切らしておりまして 2016/04/23(土) 14:38:07.54 b0SHJvCW.net
住宅ローンじゃなくて事業用ローンで家を建てて 実質の賃貸併用住宅にしている。 賃貸併用で買うと再販が難しいが、これなら単なる アパート扱いだからね。

38: 名刺は切らしておりまして 2016/04/23(土) 14:41:43.89 /pU5ft9f.net
投資に必ずは無いわな

42: 名刺は切らしておりまして 2016/04/23(土) 14:46:04.99 brZS7CKo.net
23 名前:名刺は切らしておりまして :2016/04/23(土) 10:23:00.16 ID:pMdrflBN セキュリティエンジニアって 工事で道案内するおっさん? 中卒で十分だろ。 ビジ板っていつから知的障害者の溜まり場になったの?

53: 名刺は切らしておりまして 2016/04/23(土) 14:55:56.48 y+LJD3j1.net
震度7に何百万回も耐えられる家じゃないとなぁ

59: 名刺は切らしておりまして 2016/04/23(土) 15:02:26.51 qftISAop.net
地震列島でローンの持ち家とかリスクが高過ぎるw

63: 名刺は切らしておりまして 2016/04/23(土) 15:09:46.49 eSpQcJM5.net
「自称不動産のプロ」程度に偉そうに言われるまでもなく 経済成長期に作られた今の住宅ローンの仕組みはもう破綻してる

69: 名刺は切らしておりまして 2016/04/23(土) 15:14:59.46 05/0LRdj.net
15年ローンで店舗兼住居建てた。もうすぐ完済する。 親は「でかい借金して!」と騒いだが、まったく無理はなかった。 額面じゃなくて返済計画なんだよ。でなきゃ銀行が零細自営業に金貸すわけないだろ。

73: 名刺は切らしておりまして 2016/04/23(土) 15:25:06.90 nAYgTJ4G.net
>住宅ローンを利用して年収の7〜8倍の物件まで買うことができるが >限度額いっぱいまで借りて家を買うのはあまりに危険だと城戸氏は警鐘を鳴らす。 たしかに最悪の買い方だな。

76: 名刺は切らしておりまして 2016/04/23(土) 15:28:23.60 CHcI9ZmH.net
自分も一部借金して中古の家買ったけど金利ってほんとむかつくよ 年収の何倍も、何十年も金利払い続けるなんてぞっとする 早々に返せるとか返済にまったく無理がないとかでないとキツすぎます

82: 名刺は切らしておりまして 2016/04/23(土) 15:39:46.09 L02cb9Gq.net
新築の家を買うのはアメリカからの歪んだ思想 昔の日本はよほどの田舎でもなければ 家は借りたり中古だった

90: 名刺は切らしておりまして 2016/04/23(土) 15:59:09.03 sJWKvqv+.net
景気対策のためにはローン組んでどんどん使う方がいいんだよ

105: 名刺は切らしておりまして 2016/04/23(土) 16:36:13.96 6GQlaIMq.net
立地のいい中古マンションが一番だね もちろん中古もいろいろだから、その他の条件も十分に確認しないとだけど 新築マンションは、よほど自分の条件に合わない限り、避ける方が賢い

106: 名刺は切らしておりまして 2016/04/23(土) 16:37:32.23 o4yTudtx.net
不動産屋がやりたい放題だからねえ 空き家がゴロゴロしてるのに未だに高値安定ってありえないわ 少子化歯止めかけたければ不動産にメス入れて家庭持ちやすい環境を作らないと無理

108: 名刺は切らしておりまして 2016/04/23(土) 16:41:02.88 PFNQgaZI.net
親戚が熊本 今後住むところにも困ってる 月末にはこれからも住めるかわからん分譲マンションのローン支払い 災害起これば 計画だのシュミレーションだのが 机上の空論に思える

113: 名刺は切らしておりまして 2016/04/23(土) 16:54:24.14 tYIH45D3.net
>>108 地震保険とかないのか

115: 名刺は切らしておりまして 2016/04/23(土) 16:59:26.83 SKt/uzlG.net
アハ゜ートがいい

118: 名刺は切らしておりまして 2016/04/23(土) 17:19:23.23 h6TEnL3/.net
田舎の古い一軒家を買おうと思ってたけど、 熊本地震を見てなんか気が失せた。 でも田舎の一軒家(土地付き)が一番安い。 近所付き合いは煩わしいが、良さでもある。

119: 名刺は切らしておりまして 2016/04/23(土) 17:19:36.29 qcZuxnFV.net
俺の親戚ほとんど不動産屋だけど 住宅ローン組んで買った人は1人しかいないよ あとみんな賃貸

130: 名刺は切らしておりまして 2016/04/23(土) 17:47:11.09 gk0ZmHNR.net
>>119 マイナンバー制度の導入で無茶はできなくなったのだろうけど、建築面積の半分を自宅用途にし、半分を賃貸用途に供しても住宅ローンを利用できるから、そういう形で住宅ローンを利用している不動産関係者は多いのかと思った

120: 名刺は切らしておりまして 2016/04/23(土) 17:24:34.82 qgrBhFvq.net
公務員やってる俺の従兄が言ってことだが、公務員だから年収基準に家買うのは良いのだけど、 その場合の年収は、残業手当を差し引いた額を基準にしなきゃ絶対ダメ、 だそうな。 公務員だから出来が悪くても本給は下がらないが、暇な部署に飛ばされると、残業手当は極端に減るとか。

127: 名刺は切らしておりまして 2016/04/23(土) 17:45:59.80 q4qfr2Tk.net
都会は事故物件が多そう

129: 名刺は切らしておりまして 2016/04/23(土) 17:47:04.98 w5ZTPcuB.net
定年退職するまで賃貸で暮らし、退職金でバリアフリーのマンションを買う これが正解

134: 名刺は切らしておりまして 2016/04/23(土) 18:08:49.14 mkTnaS07.net
年収300万円って家買おうとする?

135: 名刺は切らしておりまして 2016/04/23(土) 18:14:39.94 27tsA1pt.net
20年落ちの1ルームなら200万円台で売ってるな

137: 名刺は切らしておりまして 2016/04/23(土) 18:16:52.20 Tm27yEPD.net
商業用ビルなら利回りがまあ高いけど、住居用は利回り低いし、精々相続対策でしか賃貸物件など 建てられん。 空き家でも出たら、一発で赤字転落だから。 それに大規模修繕の出費も急に発生したりで大家家業もきついよ。

151: 名刺は切らしておりまして 2016/04/23(土) 19:29:40.40 Wq4gHh89.net
最初の1行目から”マンション” ⇒ 即終了だろ。 いまどきマンションって

155: 名刺は切らしておりまして 2016/04/23(土) 20:24:13.56 TTHikbho.net
30歳ぐらいで年収の3倍ぐらいが適正だと思う 大きく下がるかもしれない不動産に精一杯のローン組むのは無謀

169: 名刺は切らしておりまして 2016/04/23(土) 20:56:34.09 NGPCVvGh.net
20年で半値ならまだいい方 普通1/3以下だろう

171: 名刺は切らしておりまして 2016/04/23(土) 21:18:49.08 YKFZ6uoe.net
奥さん旦那さんそれぞれに実家がある

187: 名刺は切らしておりまして 2016/04/23(土) 21:48:59.51 F5SlbjMN.net
勤め先で異なるけど、賃貸のが家賃補助出てお得なんだよな。 修繕費や管理費、固定資産税、家の備品交換費用なんかも大家さん持ち。

195: 名刺は切らしておりまして 2016/04/23(土) 22:09:22.98 /qQm90OA.net
>>187 家賃補助があると決断が難しいが 賃貸グレードと分譲グレードは質が全然違うよ…… まあ分譲グレード賃貸すりゃいいが、40万とか50万になるしなあ。

190: 名刺は切らしておりまして 2016/04/23(土) 21:56:25.78 RUe38cnR.net
各時点での資産価値>借金残高

191: 名刺は切らしておりまして 2016/04/23(土) 21:58:43.71 RVvtmX1M.net
離婚率が高すぎる! 売ろうとしても買い叩かれてローンだけ残る(´・ω・`)

193: 名刺は切らしておりまして 2016/04/23(土) 22:04:16.09 HemuzUNZ.net
団地を超オサレにリノベーションして住むのが夢なんだけど 予算総額1000万円くらいでいけるかな

194: 名刺は切らしておりまして 2016/04/23(土) 22:07:21.30 6JwBmDSA.net
OK

198: 名刺は切らしておりまして 2016/04/23(土) 22:19:00.59 6JwBmDSA.net
<<194 家賃20万円の賃貸マンションを月額会社借上げで月額3万5千で借りてる人を知っています。 持ち屋より生涯負担は低いと思います。 その差額を貯金すれば退職後に結構な終の住まいも購入できます。

引用元: http://bizplus.2ch.sc/test/read.cgi/bizplus/1461387864/