【不動産】賃貸住宅にバブルの懸念・・・相続税対策でサブリース契約のアパート建設が後を絶たず

1: 海江田三郎 ★ 2016/09/04(日) 09:49:23.76 CAP_USER.net
http://www.nikkei.com/a…icle/DGXKZO06189930Y6A810C1EA1000/ 賃貸住宅の建設が増えている。日銀のマイナス金利政策などで住宅が建てやすくなっているためだ。 目先の景気にはプラスだろうが、首都圏を中心に空室も増えているだけにバブルの懸念はないのか心配な面もある。 国土交通省によると、昨年の貸家の着工戸数は前年よりも4.6%増えた。今年に入っても6月までの累計で前年同期を8.7%上回っている。 好調な賃貸住宅が住宅投資を下支えしている。 賃貸住宅が増え始めたきっかけは2015年1月の相続税の増税だった。アパートのような住宅は賃借人の借地権と借家権が生じるため、 現金や預金、更地の不動産を保有している場合に比べて相続税を課す際の評価額が下がる。 ここに着目し、節税対策として団塊世代などを中心にアパート経営に乗り出す人が増えている。 マイナス金利政策で住宅を建てる資金を手当てしやすくなっていることも一因だ。金融機関も一般的な住宅ローンに比べて 貸出金利を高めにしやすいアパート建設向け融資に力を入れている。 一方で住宅需要が高まっているわけではない点は要注意だろう。すでに全国には820万戸の空き家があり、その半分強は賃貸用の住宅だ。 首都圏を中心に空室率が一段と上昇している。 それでも新規物件が増えている背景には、サブリース(転貸)方式でのアパート建設があるのだろう。土地を保有する 個人などが建てたアパートを、業者が長期間にわたって一括で借り上げる契約方式だ。一…間、家賃収入を保証する場合が多い。 新築時には入居者を確保できたとしても、時間とともに空室は増える傾向がある。 その結果、地主に約束していたはずの家賃収入を業者側が大幅に減額したり、契約を解除したりしてトラブルになる事例が、目立っている。 国交省は9月から制度を見直して、地主との契約時に将来の家賃水準などが変わる可能性がある点を「重要事項」として説明するよう、 サブリースを手掛ける大手業者などに求める。トラブルを未然に防ぐために必要な措置だ。 周辺の他の物件は空室が目立つのに、自分のアパートだけは大丈夫と考える方がおかしい。節税が目的だとしても、 アパート経営には相応のリスクがあることを土地の保有者はしっかりと自覚すべきだろう。

10: 名刺は切らしておりまして 2016/09/04(日) 10:01:35.81 /pahPsw6.net
自分が借りてる所は登記取ったら2億の抵当権付いてたけど、 駅徒歩2分でずっと満室。大家の子供がうらやましい。

15: 名刺は切らしておりまして 2016/09/04(日) 10:08:29.99 JftVefBx.net
相続税を数百万節税するために数千万のローン組む、とかあほか。

37: 名刺は切らしておりまして 2016/09/04(日) 10:33:32.70 kWkrl5au.net
新築のうちはほっといたって入居者はいるんだ その新築プレミアム期間だけ家賃保証されても意味が無いどころか 利益をプレゼントしてるだけじゃ

45: 名刺は切らしておりまして 2016/09/04(日) 10:41:02.94 j+8TSpvM.net
そして、昨今は甘言に乗せられて乱発されているので 本当に立地の良い場所でない限り 空室が発生する。平均空室率はおよそ30%らしいな。

52: 名刺は切らしておりまして 2016/09/04(日) 10:43:45.49 XArmNT7d.net
しばらくしたらローンが払えなくなったアパートの投げ売りが多くなるだろうな。

54: 名刺は切らしておりまして 2016/09/04(日) 10:47:19.68 jLkzwRCc.net
30年一括保証 大○建託 5000万のアパート経営 1年目・・・家賃 1部屋 12万 借金一部屋8万円 5年目・・・家賃 1部屋 8万 借金一部屋8万円 7年目・・・家賃 1部屋 4万 借金一部屋8万円 10年目・・・オーナー破産 大東建託が競売で捨て値で買取るwwwwww こういう仕組み。

62: 名刺は切らしておりまして 2016/09/04(日) 10:50:34.41 rgPKSv5o.net
>>54 サブリースを解約して運用を続けなかったという事は、4万円の価値しかなくなっていただけだろ その時点でサブリースかどうかなんて関係なくて、見込みが甘かっただけで同情の余地なしだわ

55: 名刺は切らしておりまして 2016/09/04(日) 10:47:46.76 xri6t10W.net
サブリース契約のアパート建設の○○会社が来たが ネットで学習していたので、欠点を羅列したら すごすご帰って行った

61: 名刺は切らしておりまして 2016/09/04(日) 10:50:32.27 89Q1oUas.net
住宅メーカーと手を組んで節税対策として売り込む税理士事務所も増えたな

66: 名刺は切らしておりまして 2016/09/04(日) 10:53:31.69 Cz3N035W.net
大学も都心回帰で郊外の校舎も廃止の流れなんだよな。 大宮の芝浦工大も無くなるんだっけ。

73: 名刺は切らしておりまして 2016/09/04(日) 10:56:34.81 MgZ0sSnn.net
安く借りれるから借りてとしては別にジャンジャン建ってくれて問題ない。 いつでも築10年以内の物件に住めるのはいいね。 大家さんは大変だな。 20年もすりゃ家賃なんてよっぽど立地いいとこでもなきゃ新築の6割くらいだろ。

74: 名刺は切らしておりまして 2016/09/04(日) 10:58:18.60 ihQM8FTl.net
◯化◯とか造りが超安いわ レオパレスのコピペが笑えないレベル 夏は灼熱、冬は極寒、遮音は全然だし こんなポンコツ抱えたらどっちみちお先まっくらだわ

79: 名刺は切らしておりまして 2016/09/04(日) 11:03:35.59 SdVigAvp.net
住宅ローンより賃貸だわ。新築なら尚更。

87: 名刺は切らしておりまして 2016/09/04(日) 11:08:07.99 R0dc/QZN.net
移民がどっと流れ込まない限りは住宅は安くなる一方だろうなあ

96: 名刺は切らしておりまして 2016/09/04(日) 11:14:11.08 7Ve3KDCg.net
>移民がどっと流れ込まない限りは 逆w 移民が増えて相場はどんどん下がってる 移民が住む 日本人が逃げる 空き室が増える 家賃が下がる このループだね 俺の住んでる地方都市は

98: 名刺は切らしておりまして 2016/09/04(日) 11:16:03.87 nsT64Bs6.net
最高裁判決で家賃保証の契約を反故にしても しゃーないって出てる

99: 名刺は切らしておりまして 2016/09/04(日) 11:16:25.76 7Ve3KDCg.net
>地方なんて公務員と電力会社しか高給取り居ないのに車なんて売れるわけねえだろ 地方は車以外の交通手段がない こみこみ25万円でいくらでも買えるよ? 駐車場はただかせいぜい4000円 引きこもりだなあ

107: 名刺は切らしておりまして 2016/09/04(日) 11:22:47.69 94O7i2La.net
>周辺の他の物件は空室が目立つのに、自分のアパートだけは大丈夫と考える方がおかしい。 これが全てだよな。 そもそも本当に儲かるなら業者の社員がアパート経営するだろ。

110: 名刺は切らしておりまして 2016/09/04(日) 11:27:12.91 ihQM8FTl.net
こういう業者は株やFXでもうけました秘密を教えますってのと同じ

123: 名刺は切らしておりまして 2016/09/04(日) 11:42:13.41 99EbFpFg.net
しかしなんで不動産大好きなんだろ。株の方がまだましじゃん

124: 名刺は切らしておりまして 2016/09/04(日) 11:42:40.33 FuxRhS5P.net
ちなみに相続がらみだと、建てることと借金することが目的だから、空室率とかあまり気にしない。 しかも物件によっては家賃10年保障とかあるからな。 問題が起こるのは、2025年頃からだろう。 それまで延々日本中で安普請賃貸アパートが建ち続けると予想。 それくらい団塊世代は、 バ カ 。

128: 名刺は切らしておりまして 2016/09/04(日) 11:54:31.89 J48U6z+Q.net
>>124 新築アパートが建ちすぎて築10年超のアパートの家賃相場がローン返済できないレベルまで急落してる 家賃差がありすぎていくら新築でも家賃下げざる得なくなる

131: 名刺は切らしておりまして 2016/09/04(日) 11:57:46.20 EJcHN4bc.net
>>124 > 問題が起こるのは、2025年頃からだろう。 既に起こっているんじゃね? そんなのテレビで見たワ

引用元: http://bizplus.2ch.sc/test/read.cgi/bizplus/1472950163/