【不動産】アパートの「造り過ぎ」はなぜ止まらないのか 空き家だらけになる未来を放置すべきでない
1: まはる ★ 2017/04/18(火) 20:05:57.84 CAP_USER.net
アパートに対する過剰な融資に向けられる目が日に日に厳しくなってきている。日銀が2月9日に発表した「貸出先別貸出金」によると、金融機関による不動産向け融資は70兆3592億円、前年同月比約7%増と過去最高を更新したが、そのうち31.5%を占めるのは「個人による貸家業」。つまり、個人による不動産投資、アパート経営への融資が、この2年ほど高い伸びを示してきた。 相続税増税が大きな引き金に 背景には、2015年の相続税増税に伴う地主の節税需要がある。更地の上にアパートを建てれば、相続税評価額は大幅に下がる。さらには金融機関による貸し出し競争も激化している。貸出先候補の大手企業は、手元資金が豊富なうえに資金調達の手段も多様化し、需要は限定的だ。また、本格的景気回復が見込めない中、中小企業への融資は慎重にならざるをえない。そこで土地を担保にでき、いざとなれば回収を見込める可能性の高い地主層へ、白羽の矢が立ったのだ。 タス社のレポートによると、首都圏アパート(木造・軽量鉄骨)の空室率TVIは、2015年春には30ポイント程度だったところ、2015年以降急激に伸びはじめ、2017年1月には神奈川県約38ポイント、埼玉県・千葉県は35ポイント弱へとハネ上がった。「新築アパートがどんどん建っているけれども、入居がない」ということを示していると見ればよいだろう。 家賃保証は、本当に機能するのか? 実際に、首都圏郊外では、完成しているにもかかわらず入居率が50%、70%にとどまるアパートが散見される。ところが、こうした状況であっても地主は直ちに困ることはない。一…間の「家賃保証」が付いているからだ。これがいわゆる「サブリース契約」と呼ばれるもので、建設事業者がアパート全体を相場家賃の80〜85%程度で借り上げている。 しかし、この保証は未来永劫続くはずもない。たとえ「30年保証」と大きくうたわれていても、期間中の家賃は景気動向その他社会情勢の変化に応じて見直される。こうしたことは契約書をよく読めばわかるはずだが、営業の現場では「絶対に安心だ」「家賃は下がらない」といったオーバートークが繰り広げられることも多いため、地主はそれを信じて契約してきた。 こうした事態を受けて国土交通省は、サブリース契約のあり方について見直しを行い、そのリスクをより明示的にするよう通知を行うなどしてきた。しかし、さしたる効果はなかったようで、今年度はサブリース契約のあり方について再度見直しを行うとしている。 総務省の「住宅・土地統計調査」によれば、2013年時点におけるわが国の空き家は820万戸だった。あれから4年が経過し、すでにわが国の空き家は1000万戸を突破しているはずだ。さらに今後、団塊の世代を中心とした人口ボリューム層は一気にいなくなる。 そうした局面では、空き家の増加は加速する。野村総合研究所によれば、たとえ新設住宅着工戸数が減少しても、それを上回るスピードで世帯数の減少が見込まれるため、2033年の空き家数は2000万戸を突破、空き家率は30%を超えると予想している。 しかし、そもそも日本の住宅政策は、なぜこのようなことになってしまったのだろうか。イギリスの空き家率は3〜4%、ドイツ1%前後、アメリカでも11%弱にすぎず、増加傾向にあるわけでもない。シンガポールは5%弱だ。わが国の空き家が増加する最大の理由は、とりもなおさず「新築の造りすぎ」にほかならない。 OECD(経済協力開発機構)に加盟できるレベルの、いわゆる普通の国の多くが「住宅総量目安」「住宅供給目標」といった指標を持っている。総世帯数、総住宅数や住宅の質の現状を踏まえ、今後5〜10年間にどの程度の住宅を壊し、新築を建設するかという目安である。この目安に合わせ、税制や金融をコントロールしつつ、各自治体レベルで都市計画を設定する。だから無尽蔵に空き家が増えることはない。 景気対策のために需給を無視 ところが、日本にはこうした目安がいっさいなく、ただ景気対策としての住宅政策が行われてきた。新設住宅着工戸数が減れば景気の足を引っ張るとして、つねに新築住宅促進政策が過剰に行われてきたのだ。全体計画が存在せず、住宅数について誰も管理していない状況なのだから、空き家が増えるのも当然だろう。高度経済成長期には、ただただ新築の建物を造りまくればよかったが、もはや必要以上に造る意味はないどころか、空き家といった課題を生み出すフェーズでは、市場全体のコントロールが必要なはずだ。 http://toyokeizai.net/a…icles/-/166067
163: 名刺は切らしておりまして 2017/04/18(火) 23:01:26.98 G9lGWH1j.net
>>1 お前ら国が空き家でも税制優遇するから取り壊ししないんだろうが 空き家認定するなら税制優遇やめろよ
3: 名刺は切らしておりまして 2017/04/18(火) 20:13:21.91 X1eDjgmK.net
うちの田舎町も特定の会社のアパートが急激に増えた!! 将来どーすんだこれ
4: 名刺は切らしておりまして 2017/04/18(火) 20:14:41.29 yv91jB9p.net
大東さんか
10: 名刺は切らしておりまして 2017/04/18(火) 20:20:55.77 5ZPopFHX.net
空き家が多いのはわざわざ金をかけて潰さないってだけで、 人が住もうと思えるような物件は人が入ってるよ。
117: 名刺は切らしておりまして 2017/04/18(火) 22:10:32.78 3noakd6h.net
>>10 東京都の新築・築浅の賃貸物件 25570 件掲載中 https://realestate.yahoo.co.jp/rent/search/03/13/theme/041/ 千葉県の新築・築浅の賃貸物件 10163 件掲載中 https://realestate.yahoo.co.jp/rent/search/03/12/theme/041/ 神奈川県の新築・築浅の賃貸物件 11341 件掲載中 https://realestate.yahoo.co.jp/rent/search/03/14/theme/041/
11: 名刺は切らしておりまして 2017/04/18(火) 20:21:07.39 h6vjIoK2.net
子どもなんか増やす気がないから大丈夫
13: 名刺は切らしておりまして 2017/04/18(火) 20:21:52.02 A2uZ9+5h.net
そんなもん URが中・低所得者向けの単身・核家族用 集合住宅を全員が入れるよう作ります と宣言すりゃ無意味だと分かって作るの止めるよ
17: 名刺は切らしておりまして 2017/04/18(火) 20:22:41.14 2jx6zutk.net
移民受け入れの下地になるから
103: 名刺は切らしておりまして 2017/04/18(火) 21:54:17.23 Nq0bUEis.net
>>17 家賃のために移民入れろなんてもう○んでくれよ頼む
18: 名刺は切らしておりまして 2017/04/18(火) 20:23:21.19 NTReN+ne.net
いまは独居老人お断りしてるけど 将来はそういう人達にも入ってもらわないと困るやろな
31: 名刺は切らしておりまして 2017/04/18(火) 20:33:00.07 xKyeqWRE.net
>>18 某首都圏住みだけど既にそうなってるぞ
24: 名刺は切らしておりまして 2017/04/18(火) 20:27:49.52 /9jepM42.net
貧乏人は心配するな 相続のときだけ建てて壊しても十分ペイする コレが問題なんだよな ↓ >更地の上にアパートを建てれば、相続税評価額は大幅に下がる。
25: 名刺は切らしておりまして 2017/04/18(火) 20:28:48.04 22ZoWaKa.net
アパートにはきれいな未亡人の管理人さんがいる そんなの幻想だからな! 騙されるなよ!
34: 名刺は切らしておりまして 2017/04/18(火) 20:35:02.93 8f965T95.net
サブリース契約か。大東建設? やってたっけ? サブリース契約自体には問題があるとおもう
37: 名刺は切らしておりまして 2017/04/18(火) 20:38:34.21 hOY2D+aa.net
年金のせいだろ。年金が不透明だから当然の流れだわ。
39: 名刺は切らしておりまして 2017/04/18(火) 20:39:44.29 1KtbMCig.net
さっさと総量規制しろや
40: 名刺は切らしておりまして 2017/04/18(火) 20:44:31.59 TUeE9w8V.net
大手不動産会社がちゃんと試算して作らないのが悪い 弱小を潰す気でやってるとしか思えない建築速度
48: 名刺は切らしておりまして 2017/04/18(火) 20:50:47.49 lfS2uzJt.net
しつこく職場に勧誘の電話を掛けてるからだろ。 そんなに儲かるなら自分らでやれよ。
53: 名刺は切らしておりまして 2017/04/18(火) 20:54:08.08 x5zgOFyQ.net
ぶっちゃけ少し前に流行った太陽光発電屋さんの方が 悪徳アパート屋さんよりよっぽど地主のこと考えてたわ
75: 名刺は切らしておりまして 2017/04/18(火) 21:23:26.21 XPgc5Wjn.net
古いのを壊せよ
76: 名刺は切らしておりまして 2017/04/18(火) 21:23:44.84 XVI20Clf.net
人は信じたいものしか信じない
81: 名刺は切らしておりまして 2017/04/18(火) 21:26:57.90 IJXxgrzI.net
人生それぞれのタイミングがあるんだろうけど、わざわざこの高値で先行き不透明な時期に買わなくてもよいのになぁと、知人を話をニコニコ聞きながら疑問に思う。 維持費高いしリセール厳しいし、別に小梨で転勤もあるから賃貸でいいやとのんびり思考する。
84: 名刺は切らしておりまして 2017/04/18(火) 21:35:26.34 2N1F4BTg.net
最近 銀行が不動産屋に客を紹介して 紹介料を貰い利益にしてるから 貸付&紹介料で儲かる仕組み 銀行はバンバン貸して どうせ 返さなきゃ 物件取り上げ 土地持ちは騙されてるんだよ アパート業は 苦労買うだけ
86: 名刺は切らしておりまして 2017/04/18(火) 21:41:02.94 dgGGuowc.net
近所のマンション、アパートの家賃が高くなってきてる。
91: 名刺は切らしておりまして 2017/04/18(火) 21:43:36.27 oaecXge4.net
じゃあお前も無償で働け
95: 名刺は切らしておりまして 2017/04/18(火) 21:46:21.62 m7yDiJxW.net
相続税を無くせば解決するだろ
104: 名刺は切らしておりまして 2017/04/18(火) 21:54:49.47 hOY2D+aa.net
なんでアパート一棟売りが出まくってるか分からんのかねえ。本当に資産ならなんで売っちゃうんだ?負担になってるから売りたがってんだろうに。
114: 名刺は切らしておりまして 2017/04/18(火) 22:05:43.20 h/nIM+1G.net
「アパート作り過ぎ」が日本の負の遺産となる リーマンショック並みの不況になると言われている。 しかし、不動産だけに、 そう簡単に不況から抜け出せない。
119: 名刺は切らしておりまして 2017/04/18(火) 22:11:13.01 Ve7vC0+A.net
土地持ちが破産しても普通の人には問題ないな
122: 名刺は切らしておりまして 2017/04/18(火) 22:14:10.73 XiLWLrHP.net
安倍さんの移民が借りるから今でも足りないぐらい
133: 名刺は切らしておりまして 2017/04/18(火) 22:26:19.41 c1j1jkG9.net
高齢者専用にするには間取りがなあ
138: 名刺は切らしておりまして 2017/04/18(火) 22:29:08.99 3ynE/NHR.net
詐欺みたいなもんだよね
145: 名刺は切らしておりまして 2017/04/18(火) 22:40:25.27 Srs7p46K.net
ラビ・バトラは日本の住環境を改善すれば少子化も経済も回復すると言ってたよね 無能な政治家はなんでやらないの? こんなストレス発生装置のウサギ小屋をいくつも建てても意味ないでしょ
146: 名刺は切らしておりまして 2017/04/18(火) 22:41:15.21 Mssixl+1.net
また総量規制しろってか
149: 名刺は切らしておりまして 2017/04/18(火) 22:44:25.11 Srs7p46K.net
子供が夜泣きすればコーポ全体に迷惑がかかっちゃうようなチンケな賃貸物件を誰が借りるんですか? ヤング夫婦が借りたとしてそんな環境で子供を作ろうなんて思うんですかね?
151: 名刺は切らしておりまして 2017/04/18(火) 22:50:46.20 Wafb00sp.net
でも、相続税って不思議だな。 売れないはずの土地でも税金がかかったりするし、 物納は嫌がるし。 最終手段は、相続放棄なんだが、他の財産との兼ね合いで難しかったりするし。
157: 名刺は切らしておりまして 2017/04/18(火) 22:58:25.60 tVSXEO1C.net
家賃暴落で安く賃貸を借りられるなら有難い
174: 名刺は切らしておりまして 2017/04/18(火) 23:06:44.16 1KztJw+s.net
固定資産税の評価額だっけ相続税の土地評価額 売れない土地でも評価額はついてるからね それなーりに課税対象にはなる
175: 名刺は切らしておりまして 2017/04/18(火) 23:08:28.62 WpDpKS2x.net
正直レオパレス21などの安普請木造/軽量鉄骨アパートは選択肢にすら入らない。 築年古めでもいいからSRC分譲マンションの賃貸を探す。無理に値切らなければ幾らでもある。
179: 名刺は切らしておりまして 2017/04/18(火) 23:12:37.13 0HRxnuLk.net
サブリースは基本安普請のアパートしか建てない サブリース会社は出来る限り安くアパートたてる オーナーから2億もらって7000万で作る感じ
181: 名刺は切らしておりまして 2017/04/18(火) 23:13:22.19 1KztJw+s.net
小規模のマンションやアパートは木造や鉄骨だからなぁ 防音とかゆるゆるだわね 家賃下げないと選ばれない
182: 名刺は切らしておりまして 2017/04/18(火) 23:13:29.54 iYbmfdvi.net
税制改革すりゃ一瞬で建設は止むけど 建設側から色々貰ってるから止まらんよな
187: 名刺は切らしておりまして 2017/04/18(火) 23:16:11.48 Wp3Z9E15.net
見せかけの景気を演出するためのもんだから止まらんだろ 日本版サブプライムだ。
引用元: http://bizplus.2ch.sc/test/read.cgi/bizplus/1492513557/
